Toplu yaşam alanlarının giderek yaygınlaştığı günümüzde, apartman ve site hayatı bir dizi hukuki sorumluluğu da beraberinde getirmektedir. Bu bağlamda en çok merak edilen konulardan biri, “kat maliklerinin hakları ve sorumlulukları nelerdir?” sorusudur. Türkiye’de kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile açıkça düzenlenmiştir. Bu yazıda, kat mülkiyetine sahip bireylerin hukuki çerçevede sahip olduğu yetkiler ve üstlendikleri sorumluluklar tüm yönleriyle ele alınacaktır.
Kat Malikliği Nedir?
Kat malikliği, bir binanın bağımsız bölümlerinden birinin (daire, dükkân vb.) tapu ile mülkiyetine sahip olan kişiyi ifade eder. Bu kişiler aynı zamanda binanın ortak alanlarında da paylı mülkiyet hakkına sahiptir.
Kat Maliklerinin Temel Hakları
1. Bağımsız Bölüm Üzerinde Tasarruf Hakkı
- Kat maliki, kendine ait bağımsız bölümü üzerinde dilediği gibi satış, kiralama, rehin, miras bırakma gibi tasarruf işlemlerini yapabilir.
2. Ortak Alanları Kullanma Hakkı
- Merdiven, asansör, otopark, çatı, sığınak gibi ortak alanlardan eşit şekilde yararlanma hakkına sahiptir.
- Bu kullanım hakkı diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmeyecek şekilde gerçekleştirilmelidir.
3. Yönetimde Söz Sahibi Olma Hakkı
- Kat malikleri, apartman veya site yönetiminde oy kullanma ve seçilme hakkına sahiptir.
- Her bağımsız bölüm, bir oy hakkı getirir (yönetim planı aksini düzenlemedikçe).
4. Denetim ve Bilgi Alma Hakkı
- Yönetimin gelir-gider hesaplarını denetleme, hesap dökümlerini inceleme ve karar defterine erişme hakkı vardır.
5. Kararların İptali İçin Dava Açma Hakkı
- Kat malikleri, yönetim kurulu kararlarına veya genel kurul kararlarına karşı mahkemeye başvurarak iptal davası açabilir.
Kat Maliklerinin Sorumlulukları
1. Aidat Ödeme Yükümlülüğü
- Kat malikleri, ortak giderlere ve bakım-onarım masraflarına katılmak zorundadır.
- Aidat ödememek diğer maliklere karşı borç doğurur, yönetim alacak davası açabilir.
2. Komşuluk Haklarına Saygı
- Gürültü, kötü koku, aşırı kalabalık gibi rahatsız edici davranışlardan kaçınılmalıdır.
- Kanuna göre “diğer maliklerin haklarını zedelemeyecek şekilde” kullanım esastır.
3. Bağımsız Bölümde Yapılan Değişiklikler
- Statik yapıya zarar vermemek şartıyla iç değişiklikler yapılabilir; ancak ortak alanlara müdahale izinsiz yasaktır.
- Balkon kapatma, dış cephe boyası değiştirme gibi işlemler yönetim kurulunun ve diğer maliklerin iznine tabidir.
4. Ortak Alanlara Müdahale Yasağı
- Ortak alanları işgal etmek, depo olarak kullanmak, ticari faaliyete konu etmek yasaktır.
- Aksi hâlde yönetim müdahale edebilir, mahkemeye başvurabilir.
Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Yükümlülükleri
- Ortak yaşam kurallarına uymak
- Komşuluk ilişkilerini saygı çerçevesinde sürdürmek
- Apartman yönetimi kararlarına uygun hareket etmek
- Ortak alanda temizlik, güvenlik gibi hususlara özen göstermek
Kat Maliklerinin Toplantı ve Karar Süreci
Yıllık Olağan Toplantı
- Genellikle her yılın ilk aylarında yapılır.
- Kat maliklerinin en az yarısının katılımı ile toplanır.
Karar Yeter Sayısı
- Basit çoğunlukla karar alınabilir.
- Ancak bazı kararlar (kat planı değişikliği, yönetim planı değişikliği) için oybirliği gerekir.
Kiracıların Durumu: Kat Maliki Değilse Ne Olur?
- Kiracılar kat malikinin haklarını kullanamaz, ancak yönetime saygı göstermek zorundadır.
- Aidat ödemesi yasal olarak malikin sorumluluğundadır, ancak pratikte kiracıdan talep edilebilir.
Kat Maliklerinin Hukuki Koruma Yolları
- Yönetim kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası
- Komşuluk hukuku ihlallerine karşı tespit ve müdahalenin men’i davası
- Aidat ödemeyen maliklere karşı icra takibi
- Ortak alanı işgal edenlere karşı ecrimisil (işgal tazminatı) davası
Apartman ve Site Yönetimi İle İlgili Ek Haklar
| Konu | Kat Malikinin Hakkı |
|---|---|
| Yönetici atama | Oy kullanabilir ve aday olabilir |
| Denetleme | Hesapları denetleme hakkı vardır |
| Temsil | Genel kurulda temsilci aracılığıyla temsil edilebilir |
| Bilgi alma | Hesap defteri, karar defteri, bütçe dökümüne ulaşabilir |
Sonuç
Kat maliklerinin hakları ve sorumlulukları, apartman ve site hayatının düzenli, huzurlu ve adil şekilde yürütülmesini sağlamaya yöneliktir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bu konuda oldukça ayrıntılı düzenlemeler getirmiştir. Kat maliki olmanın sadece mülkiyet hakkı değil, aynı zamanda sosyal bir sorumluluk olduğu unutulmamalı; hem bireysel özgürlükler hem de toplu yaşamın kuralları dengede tutulmalıdır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın