Giriş
Konut veya işyeri sahiplerinin taşınmaz üzerindeki haklarını belirleyen en önemli hukuki kavramlardan biri “kat mülkiyeti”dir. Kat mülkiyeti, apartman ve site yönetimi, ortak alanlar, tapu işlemleri ve komşuluk ilişkileri açısından büyük önem taşır.
📌 Peki, kat mülkiyeti tam olarak ne anlama gelir? Kat irtifakı ile farkı nedir? Kat mülkiyeti nasıl kurulur ve nasıl devredilir?
Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında kat mülkiyeti ile ilgili tüm hukuki detayları ele alacağız.
Kat Mülkiyeti Nedir?
📌 Kat mülkiyeti, bir binadaki bağımsız bölümlerin (daire, ofis, dükkân gibi) ayrı mülkiyet haklarına sahip olmasıdır.
Bu hak, tapu kütüğünde bağımsız mülkiyet olarak tescil edilir ve taşınmaz sahibine binanın belirli bir bölümü üzerinde tam kullanım ve tasarruf yetkisi tanır.
📢 Özetle: Kat mülkiyeti, bina tamamlandıktan sonra tapuda tescil edilerek her bağımsız bölümün ayrı bir mülkiyet hakkına sahip olmasını sağlar.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark
| Kriter | Kat Mülkiyeti | Kat İrtifakı |
|---|---|---|
| Tanım | Bağımsız bölümlerin tapuda tescil edilmesiyle oluşan mülkiyet hakkıdır. | İnşaat tamamlanmadan, projenin üzerinde hak sahibi olmak için kurulan irtifak hakkıdır. |
| Ne Zaman Kurulur? | Bina tamamlandıktan sonra | Bina inşaat halindeyken |
| Tapu Kaydı | Tapuda “Kat Mülkiyeti Tapusu” olarak kayıt edilir. | Tapuda “Kat İrtifakı Tapusu” olarak geçer. |
| Hukuki Haklar | Tam mülkiyet hakkı sağlar. | Yalnızca inşaatın tamamlanması taahhüdü ile hak sağlar. |
📢 Önemli: Kat mülkiyeti, kat irtifakına göre daha güçlü bir tapu hakkıdır ve inşaat tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçirilmesi gerekmektedir.
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
📌 Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için aşağıdaki şartlar sağlanmalıdır:
✅ Bina tamamlanmış olmalıdır.
✅ İskân ruhsatı (yapı kullanım izni) alınmış olmalıdır.
✅ Bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir.
✅ Tapu müdürlüğüne başvurularak kat mülkiyeti tapusu alınmalıdır.
📌 Kat mülkiyetine geçiş süreci:
1️⃣ İlgili belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınır.
2️⃣ Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır.
3️⃣ Kat mülkiyeti tapusu düzenlenir ve hak sahiplerine verilir.
📢 Önemli: Kat mülkiyetine geçilmemiş binalarda hukuki sorunlar yaşanabilir. Örneğin, krediyle satış yapılması zorlaşabilir veya hukuki ihtilaflar çıkabilir.
Kat Mülkiyetine Konu Olan Bölümler
📌 Kat mülkiyeti kapsamında 3 temel alan bulunur:
✔ Bağımsız Bölümler: Bireysel tapu hakkına sahip olan daire, ofis veya dükkân gibi alanlardır.
✔ Ortak Alanlar: Apartman girişi, asansör, otopark, bahçe gibi tüm kat maliklerinin ortak kullanımındaki alanlardır.
✔ Eklentiler: Depo, kömürlük, garaj gibi bağımsız bölüme bağlı ek alanlardır.
📢 Önemli: Ortak alanların kullanımı tüm kat maliklerinin haklarına tabidir ve bireysel mülkiyete geçirilemez.
Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Alınır?
📌 Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler şunlardır:
✅ Yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi)
✅ Tapu senedi (kat irtifakı varsa)
✅ Belediyeden onaylı mimari proje
✅ Bağımsız bölümlerin listesi
📌 Başvuru işlemi:
- Tapu müdürlüğüne gerekli belgeler sunularak başvuru yapılır.
- Tapu harçları ve döner sermaye ücretleri ödenir.
- Kat mülkiyeti tapusu çıkarılır ve maliklere teslim edilir.
📢 Önemli: Kat mülkiyeti olmayan bir binada oturuyorsanız, apartman yönetimi ile ortak karar alarak kat mülkiyetine geçiş işlemlerini başlatabilirsiniz.
Kat Mülkiyetinin Avantajları Nelerdir?
✔ Banka kredisiyle satış imkânı sağlar.
✔ Miras bırakma ve devretme işlemlerini kolaylaştırır.
✔ Ortak alan kullanımı yasal güvence altına alınır.
✔ Belediye hizmetlerinden tam olarak yararlanılır.
✔ Tapuda bağımsız bir mülkiyet hakkı doğar.
📢 Önemli: Kat mülkiyeti olmayan taşınmazların satışı veya devri daha zor olabilir ve hukuki riskler taşıyabilir.
Kat Mülkiyetinin Devri ve Satışı
📌 Kat mülkiyetine sahip bir taşınmazın devri veya satışı, adi taşınmaz satışı gibi gerçekleştirilir.
✅ Satış işlemi noter veya tapu müdürlüğü üzerinden yapılır.
✅ Alıcı, tapu harçlarını ödeyerek mülkiyeti üzerine alır.
✅ Tapuda tescil işlemi gerçekleştirilir.
📢 Önemli: Kat mülkiyetine sahip olmayan taşınmazlar için banka kredisi kullanımı zor olabilir ve satış süreci uzun sürebilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kat mülkiyeti olmayan bir daire alınır mı?
📌 Alınabilir, ancak kat mülkiyeti tapusu olmayan taşınmazların hukuki riski vardır.
2. Kat mülkiyeti olmayan bina yıkılırsa ne olur?
📌 Tapuda sadece arsa payı olarak görüneceğinden, yeniden inşa süreci karmaşık hale gelebilir.
3. Kat mülkiyeti tapusu nasıl anlaşılır?
📌 Tapu senedinde “kat mülkiyeti” ibaresi bulunuyorsa, kat mülkiyeti tapusudur.
4. Kat irtifakı tapusu olan daire satılır mı?
📌 Evet, ancak alıcı açısından hukuki riskler içerebilir.
5. Kat mülkiyeti tapusu almak zorunlu mu?
📌 Yasal olarak zorunlu olmasa da, bina tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmesi tavsiye edilir.
Sonuç
📌 Kat mülkiyeti, bağımsız bölümlerin resmi mülkiyet hakkını sağlayan önemli bir hukuki sistemdir.
✅ İskân belgesi alındıktan sonra tapuya başvurularak kat mülkiyetine geçilebilir.
✅ Kat mülkiyeti tapusu, taşınmazın krediyle satışını ve devrini kolaylaştırır.
✅ Kat mülkiyeti olmayan taşınmazlar hukuki risk taşıyabilir.
📢 Eğer kat mülkiyetine geçiş işlemlerini yapmak istiyorsanız, bir tapu uzmanına veya avukata danışmanız önerilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın