Paylı mülkiyet, bir taşınmazın veya taşınır malın birden fazla kişi tarafından birlikte sahip olunması durumudur. Bu mülkiyet türü, Türk Medeni Kanunu’nun düzenlediği bir ortaklık şeklidir ve uygulamada miras, birlikte satın alma veya bağış gibi durumlarda sıklıkla karşımıza çıkar. Ancak paylı mülkiyetin uzun süre devam etmesi, taraflar arasında anlaşmazlıkların doğmasına neden olabilir. Bu durumda devreye “paylı mülkiyette ortaklıktan çıkma ve pay devri” gibi hukuki mekanizmalar girer.
Bu yazıda, paylı mülkiyet nedir, ortaklıktan çıkma nasıl gerçekleşir, pay devri hangi yollarla yapılabilir, ortaklar arası anlaşmazlık durumlarında nasıl hareket edilir gibi tüm sorulara kapsamlı yanıtlar sunulacaktır.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet), bir malın belli paylara bölünerek birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunmasıdır. Her bir paydaş, malın tamamı üzerinde oransal bir hakka sahiptir.
Hukuki Dayanak:
- Türk Medeni Kanunu m. 688 – 698
Örneğin üç kardeşin bir tarlanın miras yoluyla 1/3’er hisseyle sahibi olması, paylı mülkiyete örnektir.
Paylı Mülkiyetin Temel Özellikleri
- Her paydaş, payı oranında malın mülkiyetine sahiptir.
- Paydaş, payını devredebilir, rehin edebilir, ipotek verebilir.
- Malın tamamı üzerinde tasarruf için tüm paydaşların ortak kararı gerekir.
- Her paydaş, maldan yararlanma hakkına sahiptir.
Paylı Mülkiyette Ortaklıktan Çıkma Yolları
Paydaşlardan biri, bazı yöntemlerle ortaklıktan ayrılabilir:
1. Payını Devrederek Çıkma
Paydaş, hissesini diğer ortaklara ya da üçüncü kişilere devrederek ortaklıktan ayrılabilir. Bu işlem tapuda yapılmalı ve resmi şekilde gerçekleştirilmelidir.
2. Ortaklığın Giderilmesini (İzale-i Şuyu) Talep Etme
Ortaklardan biri ya da birkaçı, mahkemeden ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
İzale-i Şuyu Davası Özellikleri:
- Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Mal satılarak bedel ortaklara dağıtılır.
- Taraflar anlaşırsa aynen taksim de mümkündür.
3. Rızaen Ortaklıktan Ayrılma
Paydaş, diğerleriyle anlaşarak ortaklıktan çıkabilir. Bu durumda devir sözleşmesi yapılır.
Pay Devri Nasıl Yapılır?
A. Diğer Ortaklara Pay Devri
En yaygın yöntemdir. Ortaklardan biri hissesini diğerine veya diğerlerine satarak çıkabilir. Bu devir tapuda resmi şekilde yapılır.
B. Üçüncü Kişilere Pay Devri
Paydaş, yasal olarak üçüncü kişiye de payını devredebilir. Ancak bu durum uygulamada ortaklar arasında anlaşmazlıklara yol açabilir.
UYARI: Tarla, arsa gibi taşınmazlarda üçüncü kişiye satış yapılması halinde, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır.
Pay Devri İçin Gerekli Belgeler
- Tapu senedi
- Kimlik belgeleri
- Vekaletname (varsa)
- Satış sözleşmesi
- Tapu harcı ödeme dekontu
Ortaklar Arasında Anlaşmazlıklar
1. Kullanım Hakkı Anlaşmazlığı
Ortaklardan biri malı tek başına kullanıyorsa, diğerleri ecrimisil (kira tazminatı) talep edebilir.
2. Devir Engellenmek İstenirse
Hiçbir paydaş, diğerinin payını devretmesini engelleyemez. Ancak şufa hakkı kapsamında dava açabilir.
3. Ortaklıktan Zorlama ile Çıkarılabilir mi?
Hayır. Paylı mülkiyet sisteminde zorla ortaklıktan çıkarma mümkün değildir. Ancak paylaşım yapılması talep edilebilir.
Önalım (Şufa) Hakkı
Paylı mülkiyette bir ortak, payını üçüncü kişiye sattığında diğer ortakların bu payı aynı şartlarla alma hakkı vardır. Bu hak, tapudaki satıştan sonra 3 ay içinde ve her hâlükârda 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
Şufa Davası Özellikleri:
- Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
- Tapuda yapılan satış geçerlidir, ancak şufa hakkı sahibi isterse devri iptal ettirerek kendisine devrini isteyebilir.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Paydaşlar arasında malın paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamazsa, izale-i şuyu davası açılır.
Aşamaları:
- Dava açılır
- Mahkeme keşif yapar
- Malın aynen bölünüp bölünemeyeceği tespit edilir
- Bölünemiyorsa satışa karar verilir
- Satıştan elde edilen gelir paylara göre dağıtılır
Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklıktan Çıkma
Mirasla kalan taşınmazlarda hissedarlar genellikle kardeşlerdir. Anlaşmazlık durumunda:
- Pay devri yapılabilir
- Diğer kardeşlere satış olabilir
- Anlaşma sağlanamazsa izale-i şuyu açılır
Miras ortaklığı sona erdiğinde, paylı mülkiyet başlar. Her mirasçı kendi payı üzerinde tasarruf edebilir.
Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Yargıtay 6. HD, 2017/1123 E., 2017/2967 K.:
“Paydaşlardan biri, hissesini üçüncü kişiye sattığında, diğer ortakların önalım hakkı vardır. Satış tapuda yapıldıktan sonra şufa hakkı 3 ay içinde kullanılmalıdır.”
Yargıtay 14. HD, 2019/4523 E., 2019/9847 K.:
“Paylı mülkiyette her ortak, kendi payını dilediği kişiye satabilir. Ancak ortaklardan biriyle yaşanan husumet, şufa hakkının engellenmesine neden olmaz.”
Sonuç
Paylı mülkiyette ortaklıktan çıkma ve pay devri, tarafların anlaşması veya hukuki yollarla çözülmesi gereken bir süreçtir. Her paydaş, kendi hissesinde tasarruf hakkına sahip olsa da, uygulamada diğer paydaşlarla yaşanan ihtilaflar süreci karmaşık hale getirebilir. Bu nedenle her türlü işlemde uzman bir gayrimenkul hukuku avukatından destek alınması, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.
Bir yanıt yazın