Kira ilişkisi, hem kiracılar hem de mal sahipleri açısından hukuken sıkı düzenlemelere tabidir. Özellikle kira bedelinin belirlenmesi veya güncellenmesi noktasında taraflar arasında anlaşmazlık yaşandığında devreye giren dava türü kira tespit davasıdır. Peki, bu dava ne zaman açılır, kim açar ve en çok merak edilen soru: kira tespit davası ne kadar sürer? Bu yazıda tüm bu sorulara açıklık getireceğiz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesinde yer alan bedelin, mevcut ekonomik koşullar ve emsal kiralar doğrultusunda güncellenmesi talebiyle açılan bir dava türüdür. Davanın amacı:
- Kira bedelinin adil bir seviyeye çıkarılması (mal sahibi açısından),
- Fahiş artışların önlenmesi (kiracı açısından)
olarak özetlenebilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre:
- Beş yılı aşkın süredir devam eden kira ilişkilerinde, her iki taraf da kira tespit davası açabilir.
- Sözleşme bitiminden en az 30 gün önce açılması gerekir.
- Yenileme döneminden önce açılması, kararın geriye dönük etkili olabilmesi açısından önemlidir.
Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?
- Ev sahibi (kiraya veren): Mevcut kiranın düşük kaldığını düşündüğünde,
- Kiracı: Kira artışının fahiş olduğu veya rayiç bedelin altında kaldığı durumlarda
kira tespit davası açabilir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Bu davalar, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür ve süresi pek çok faktöre bağlı olarak değişebilir:
| Aşama | Ortalama Süre |
|---|---|
| Dava açılışı ve ilk duruşma | 1-3 ay |
| Bilirkişi atanması ve rapor süreci | 2-4 ay |
| Taraf beyanlarının toplanması | 1-2 ay |
| Karar ve gerekçeli karar yazımı | 2-3 ay |
| Toplam Ortalama Süre | 8 – 14 ay |
Ancak yoğun adliye bölgelerinde bu süre 18 aya kadar uzayabilir.
Davanın Hızlanması İçin Neler Yapılabilir?
- Dava dilekçesi net ve delillerle desteklenmiş olmalı
- Emsal kira sözleşmeleri sunulmalı
- Bilirkişi ücretleri ve gider avansı zamanında yatırılmalı
- Gereksiz itiraz ve uzatmalardan kaçınılmalı
Bilirkişi ve Emsal Kira Değerlendirmesi
Mahkeme, genellikle bir bilirkişi heyeti atar ve şu unsurları değerlendirir:
- Emlak rayiç bedelleri
- Lokasyon ve taşınmazın durumu
- Aynı binada veya civarda kiraya verilen benzer daireler
- TÜFE oranları (Yıllık ortalama artış)
Kira Tespit Davasında Karar Geriden İşler mi?
Evet. Dava, kira döneminden en az 30 gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Ancak geç açılmışsa karar ileriye dönük uygulanır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Yargıtay Uygulaması ve İçtihatlar
- Yargıtay 3. HD, 2020/3456 E., 2021/6789 K.: “Kira tespit davalarında emsal kira bedeli tespiti, taşınmazın özellikleriyle doğrudan ilişkilidir.”
- Yargıtay 6. HD, 2019/1452 E., 2020/3280 K.: “Bilirkişi raporuna karşı somut itiraz sunulmamışsa mahkeme rapora göre karar verir.”
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası kiracı tahliyesine neden olur mu?
Hayır. Bu dava yalnızca kira bedelinin güncellenmesini amaçlar. Tahliye için ayrı dava açılması gerekir.
Emsal kira sözleşmeleri kim tarafından sunulmalı?
Dava açan taraf (kiracı veya ev sahibi) emsal kira sözleşmelerini sunmalıdır.
Kira tespit davası açılmadan kira arttırılabilir mi?
Eğer taraflar anlaşırsa dava açmaya gerek yoktur. Ancak anlaşma yoksa mahkeme kararı gerekir.
Davayı kazanırsam geçmişe dönük fark alabilir miyim?
Eğer dava zamanında açılmışsa, fark kira dönemi başından itibaren geçerli olur.
Sonuç: Sabır ve Hazırlık Başarıyı Getirir
Kira tespit davası, kira ilişkilerinde dengeyi sağlamak adına hukuken önemli bir enstrümandır. Ancak sabır ve dikkat gerektirir. Sürecin doğru yönetilmesi için profesyonel destek alınması, delillerin iyi hazırlanması ve mahkemeye zamanında başvuru yapılması gerekir. Ortalama 1 yıla yakın sürebilen bu davaların sonucunda, adil bir kira bedeli belirlenmesi hedeflenir.
Bir yanıt yazın