Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Şartı

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya verenin veya kiracının mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için mahkemeye başvurduğu bir dava türüdür. Özellikle kira artışının serbest piyasa koşullarına göre belirlenmesi gereken durumlarda bu dava açılabilir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Kira tespit davaları, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında düzenlenmiştir. Kanunun ilgili maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziksel özellikleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak bir karar verilmesini öngörmektedir.

Kira Tespit Davasında 5 Yıl Şartı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre, en az 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde kira bedeli, mahkeme tarafından emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak yeniden belirlenebilir.

Bu düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3 maddesinde şu şekilde ifade edilmiştir:
“Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedeli, hakkaniyet ölçüsünde mahkeme tarafından belirlenir.”

5 Yıl Şartının Kapsamı

• Kira sözleşmesinin en az 5 yıl süresince devam etmesi gerekmektedir.
• Kira bedeli, mahkeme tarafından emsal kira bedelleri ve ekonomik göstergeler dikkate alınarak yeniden belirlenir.
• Kira tespit davası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.

Kira Tespit Davasında Süreç Nasıl İşler?

1. İhtarname Gönderilmesi: Kira tespit talebinde bulunacak taraf (kiracı veya kiraya veren), diğer tarafa noter aracılığıyla ihtarname çekerek kira bedelinin güncellenmesini talep edebilir.
2. Dava Açılması: Kira tespit talebine rağmen taraflar anlaşamazsa, sulh hukuk mahkemesine kira tespit davası açılır.
3. Emsal Kira Bedellerinin Tespiti: Mahkeme, bilirkişi raporları ve piyasa araştırmalarına dayanarak emsal kira bedellerini belirler.
4. Hukuki Karar: Mahkeme, hakkaniyet ölçüsünde yeni kira bedelini belirler ve kararını açıklar.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira Tespit Davalarında Bilirkişi Raporunun Önemi

Mahkeme sürecinde bilirkişiler, taşınmazın:

• Konumu,
• Fiziksel özellikleri,
• Emsal kira bedelleri,
• Ekonomik ve piyasa koşulları gibi kriterleri değerlendirerek rapor hazırlar.

Bu rapor, mahkemenin nihai kararında büyük önem taşır.

Yargıtay Kararları ve Örnekler

Yargıtay, kira tespit davalarıyla ilgili verdiği kararlarda genellikle hakkaniyet ilkesine vurgu yapmaktadır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir kararda şu ifadelere yer verilmiştir:
“Kira tespitinde yalnızca TÜFE artış oranı değil, emsal kira bedelleri ve taşınmazın mevcut durumu dikkate alınmalıdır.”

Sonuç

Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilen bir davadır. 5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde mahkeme hakkaniyet ilkesi çerçevesinde kira bedelini belirleyebilir. Bu süreçte noter ihtarı, bilirkişi raporu ve mahkeme kararları büyük önem taşır.