Günlük yaşamda sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de kiralanan dairenin çeşitli nedenlerle su baskınına maruz kalmasıdır. Bu tür durumlar yalnızca maddi zarara yol açmakla kalmaz, aynı zamanda kiracı ile ev sahibi arasında hukuki uyuşmazlıklara da neden olabilir. “Kiralanan daireyi su basması” halinde, zarardan kimin sorumlu olduğu, hangi hakların kullanılabileceği ve nasıl bir hukuki yol izlenmesi gerektiği, Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında değerlendirilmelidir.
Kiralanan Dairede Su Baskını: Olası Nedenler
Bir dairenin su baskınına uğraması çeşitli kaynaklardan kaynaklanabilir:
- Üst komşudan gelen su sızıntısı
- Ana su borusunun patlaması
- Dış etkenler (yağmur suyu tahliye sisteminin yetersizliği)
- Kanalizasyon tıkanıklığı
- Kombi, musluk veya çamaşır makinesi gibi arızalı ev eşyaları
Su baskınının sebebine göre zarardan sorumlu kişi ya da kurum değişiklik gösterebilir.
Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin Sorumluluğu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘na göre, kiraya veren kişi (ev sahibi), kiralanan taşınmazı, sözleşme süresince kullanıma elverişli şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
TBK Madde 301 – Teslim Borcu
Ev sahibi, taşınmazı ayıpsız şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Dairenin daha en başta su baskını riski taşıyorsa (örneğin eski tesisatlar, çatlak borular), ev sahibinin kusurlu olduğu kabul edilir.
TBK Madde 304 – Kullanıma Elverişli Tutma Borcu
Kiraya veren, sözleşme boyunca taşınmazı kullanıma elverişli tutmalıdır. Su baskını nedeniyle daire kullanılamaz hale gelmişse, kiraya verenin bu borcu ihlal ettiği söylenebilir.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiralanan daireyi su basması halinde kiracının sahip olduğu bazı haklar şunlardır:
1. Kira Bedelinde İndirim Talebi
TBK madde 305’e göre, kiracı, konutun kullanılamayan bölümleri için kira indirimi talep edebilir. Örneğin, su baskınından dolayı mutfağı kullanamıyorsa, bu alana ilişkin kira indirimi gündeme gelebilir.
2. Zararların Tazmini
Kiracı, su baskını nedeniyle eşyalarının zarar gördüğünü belgelendirirse, ev sahibinden tazminat talep edebilir. Ancak ev sahibinin kusurlu olması şarttır.
3. Sözleşmenin Feshi
Eğer su baskını çok ciddi boyuttaysa ve daire tamamen yaşanmaz hale geldiyse, kiracı haklı nedenle sözleşmeyi feshedebilir (TBK madde 331).
4. İhtiyati Tedbir ve Mahkemeye Başvurma
Zararın büyümemesi için mahkemeden ihtiyati tedbir kararı istenebilir. Aynı zamanda zarar tazmini için hukuk mahkemelerinde dava açılabilir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Sorumlu Değildir?
Ev sahibi, su baskınının kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispatlarsa sorumluluktan kurtulabilir. Örneğin:
- Üst kattaki komşunun yaptığı bir hata sonucu daire su basmışsa
- Kiracının kendi kullandığı cihazlardan kaynaklı su taşkını yaşanmışsa
- Aşırı yağmur nedeniyle dış cepheden su girmişse ve yapısal sorunlar yoksa
Bu gibi durumlarda, ev sahibine yöneltilen taleplerin reddi mümkün olabilir.
Komşu Daireden Gelen Su Sızıntısı
Su baskınının komşu daireden kaynaklandığı durumlarda, zarar gören kiracı veya ev sahibi doğrudan komşuya tazminat davası açabilir. Bu tip davalar haksız fiil hükümlerine dayanır (TBK madde 49).
Delil Önemi
Zararın nereden kaynaklandığı, ne kadar olduğu gibi hususlarda fotoğraf, video, bilirkişi raporu gibi delillerin toplanması önemlidir.
Kiracının Eşyalarının Zarar Görmesi Halinde Ne Olur?
Kiracıya ait mobilya, halı, elektronik eşya gibi kişisel eşyalar zarar görürse ve ev sahibinin kusuru varsa, doğrudan maddi tazminat talep edilebilir. Bu talepler için:
- Zarar gören eşyaların fatura veya piyasa değeri
- Fotoğraf veya video kaydı
- Tutanak (mümkünse zabıt tutulması)
gibi belgelerle mahkemeye başvurulmalıdır.
Sigorta Kapsamı ve Önemi
Birçok ev sahibi ya da kiracı, konut sigortası yaptırmaktadır. Bu sigortalar su baskını zararlarını belli oranlarda karşılayabilir. Ancak:
- Sigortanın kapsamı incelenmeli
- Prim ödemeleri düzenli yapılmış olmalı
- Zarar en kısa sürede sigorta şirketine bildirilmelidir
Ayrıca bazı durumlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) da devreye girebilir (örneğin yeraltı suyu patlaması gibi).
Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
Yargıtay birçok kararında, ev sahibinin kiralanan taşınmazı kullanıma elverişli tutma yükümlülüğünü vurgulamıştır. Özellikle altyapı, tesisat ya da binadaki yapısal sorunlardan kaynaklanan su baskınlarında ev sahibinin tam kusurlu olduğu kabul edilmiştir. Kiracının eşyalarının zarar görmesi halinde ise tazminat hakkı doğduğu karar altına alınmıştır.
Örnek Bir Senaryo: Kim Sorumlu?
Diyelim ki bir daireyi kiraladınız. Banyoda su borusu patladı ve parkeler, halılar, elektronik cihazlar zarar gördü.
- Eğer boru binanın eski yapısından dolayı patladıysa → Ev sahibi sorumlu
- Eğer kiracının hatalı kullanımı varsa → Kiracı sorumlu
- Eğer üst komşudan su aktıysa → Üst komşu sorumlu
Duruma göre tazminat talepleri yönlendirilmeli ve somut deliller sunulmalıdır.
Sonuç ve Değerlendirme
Kiralanan daireyi su basması hem kiracı hem de ev sahibi açısından ciddi hak ve sorumlulukları doğurur. Su baskınının nedenine, tarafların kusuruna ve zararın boyutuna göre farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabilir. Böyle bir durumla karşılaşıldığında, tarafların haklarını doğru şekilde kullanabilmesi için uzman bir avukata danışması oldukça önemlidir. Unutulmamalıdır ki, delil toplamak ve yazılı belge oluşturmak, hak arama sürecinde en güçlü dayanak olacaktır.
Bir yanıt yazın