Konut ve işyeri kiralarında zaman zaman yaşanan en büyük problemlerden biri, kiracının kira bedelini ödememesi ya da kira sözleşmesi sona ermesine rağmen taşınmazı boşaltmamasıdır. Bu gibi durumlarda taşınmaz maliki, kiracıyı tahliye ettirebilmek için hukuki yollara başvurmak zorunda kalır. “Tahliye talepli icra takibi” işte bu noktada devreye giren en hızlı ve etkili yöntemlerden biridir. Bu yazıda, tahliye talepli icra takibinin ne olduğu, nasıl yapıldığı, hangi belgelerin gerekli olduğu, süreçte dikkat edilmesi gereken hususlar ve karşı tarafın hakları gibi önemli detaylara yer vereceğiz.
Tahliye Talepli İcra Takibi Nedir?
Tahliye talepli icra takibi, genellikle kira borcunu ödemeyen kiracının hem borcunu ödemesi hem de taşınmazı tahliye etmesi için başlatılan özel bir ilamsız icra takibidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
Bu takip türü yalnızca yazılı kira sözleşmesi bulunan durumlarda uygulanabilir. Sözleşme olmadan tahliye talep edilmesi mümkün değildir.
Ne Zaman Başvurulur?
- Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda
- Sözleşme süresi sona ermesine rağmen taşınmazın boşaltılmaması halinde
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmak için ön hazırlık amacıyla
Ancak bu makalede esas olarak ödenmeyen kira borçları nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibi ele alınacaktır.
Tahliye Talepli İcra Takibi Türleri
- Kira Borcuna Dayalı Tahliye Takibi (İİK m. 269)
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası (Borçlar Kanunu m. 352)
İlkinde borçluya ödeme ve tahliye emri gönderilir. İkincisi daha çok dava yolu ile yapılır ve uzun sürelidir.
Takip Süreci Adım Adım
1. Takip Talebinin Hazırlanması
Alacaklı (mal sahibi) veya vekili, yetkili icra dairesine başvurarak tahliye talepli kira alacağı takibi başlatır. Takip talebi şu bilgileri içerir:
- Tarafların kimlik bilgileri
- Kira sözleşmesine dayalı alacak miktarı
- Taşınmazın adresi
- Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihi
- Tahliye talebine ilişkin açık beyan
2. Ödeme ve Tahliye Emrinin Gönderilmesi
İcra müdürlüğü, borçluya bir ödeme ve tahliye emri gönderir. Borçlunun bu emre karşı iki hakkı vardır:
- 7 gün içinde itiraz edebilir.
- 30 gün içinde borcu öderse tahliye engellenir.
3. İtiraz Edilmezse Süreç Nasıl İlerler?
- Borçlu 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcunu ödemezse, icra mahkemesine başvurarak tahliye talebinde bulunulur.
- Mahkemece verilen tahliye kararı, icra dairesine sunularak zorla tahliye işlemi başlatılır.
Hangi Belgeler Gereklidir?
- Yazılı kira sözleşmesi (zorunlu)
- Kira ödeme dekontları (geçmiş ödemeler varsa)
- Vekâletname (avukat aracılığıyla yapılacaksa)
- Takip talebi formu
Süreler ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
| İşlem | Süre |
|---|---|
| Ödeme ve tahliye emrine itiraz | 7 gün |
| Borcun ödenmesi süresi | 30 gün |
| Tahliye talebi için icra mahkemesine başvuru | Borcun ödenmediği tarihten itibaren 6 ay içinde |
- Sürelerin kaçırılması, tahliye hakkını kaybettirebilir.
- İtiraz edilirse icra takibi durur, itirazın kaldırılması davası açmak gerekir.
Kiracının İtiraz Hakkı ve Sonuçları
Kiracı, ödeme ve tahliye emrine itiraz edebilir. İtirazlar genellikle şu gerekçelerle yapılır:
- Borcun ödenmiş olduğu
- Sözleşmenin sona erdiği
- Kira miktarının yanlış olduğu
İtiraz durumunda icra takibi durur. Alacaklı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliyeye karar verilmesini isteyebilir.
Tahliye Kararı Nasıl Uygulanır?
Mahkeme tahliyeye karar verirse, bu karar icra dairesine sunulur. Kiracıya bir tahliye emri gönderilir ve belirtilen sürede taşınmazı boşaltması istenir. Kiracı çıkmazsa, icra memuru ve gerektiğinde polis eşliğinde zorla tahliye yapılır.
Kiracının Borcu Ödemesi Hâlinde Ne Olur?
Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içinde tüm borcunu öderse, tahliye işlemi durur. Ancak borç tekrar edilirse ve haklı ihtarlar gönderilirse, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Davalı Kiracı Açısından Haklar ve Savunma Yolları
- Borcun ödenmiş olduğunu ispat etme
- Sözleşmenin geçerli olmadığını savunma
- Faiz, gider veya kira miktarının yanlış olduğunu ileri sürme
- Gerektiğinde mahkemeden süre talep etme
Ancak bu savunmaların geçerli kabul edilebilmesi için belgelerle desteklenmesi gerekir.
Tahliye Talepli İcra Takibi mi, Doğrudan Dava mı?
Birçok taşınmaz maliki, doğrudan tahliye davası açmak yerine icra takibi ile tahliye yoluna başvurur çünkü:
- Daha hızlı sonuç alınabilir
- Mahkemeye gitmeden işlemler yürütülebilir
- Alacak ve tahliye aynı anda talep edilebilir
Ancak ihtilaflı ya da karmaşık vakalarda doğrudan dava açmak gerekebilir.
Sonuç ve Değerlendirme
Tahliye talepli icra takibi, kiraya verenler açısından etkili, hızlı ve nispeten düşük maliyetli bir tahliye yöntemidir. Ancak süreçte yapılacak en ufak bir hukuki hata, takibin geçersiz olmasına veya uzamasına yol açabilir. Bu nedenle icra takibinin dikkatle yürütülmesi, sürelerin titizlikle takip edilmesi ve gerekiyorsa profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın