Konut veya işyeri kiralarında en çok tartışılan konuların başında kira bedelinin artırılması gelir. Özellikle ekonomik dalgalanmalar, enflasyon oranları ve arz-talep dengesindeki değişiklikler kira artışlarını kaçınılmaz hale getirmektedir. Ancak, “kira bedelinin artırılması” sadece ev sahibi veya kiracının talebiyle değil, kanunda belirlenen esaslara göre yapılabilir. Bu yazıda kira bedelinin artırılmasına ilişkin Türk Borçlar Kanunu düzenlemeleri, yasal sınırlar, 2024 yılı uygulamaları ve dava süreci detaylarıyla açıklanmaktadır.
Kira Artışı Nedir?
Kira artışı, mevcut bir kira sözleşmesi süresince veya sonunda, ödenen kira bedelinin artırılması işlemidir. Bu artış genellikle yıllık olarak yapılır ve taraflar arasında anlaşma ile belirlenebilir. Ancak tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri oranların da yasal sınırlara uygun olması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Artışı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)‘nun 344. maddesi, kira artış oranlarını belirlemektedir. Bu maddeye göre:
- Taraflar, sözleşmede kira artışına dair bir hüküm koyabilir.
- Ancak bu artış, bir önceki yılın TÜFE (on iki aylık ortalama) oranını geçemez.
- Beş yılın sonunda kira bedelinin, emsal rayiç değerlere göre hâkim tarafından yeniden belirlenmesi mümkündür.
2024 Yılı İçin Geçerli Kira Artış Oranı
Hazine ve Maliye Bakanlığı ile TÜİK’in belirlediği on iki aylık ortalama TÜFE oranı, kira artışının üst sınırını belirler. 2024 yılı için geçerli oranlar düzenli olarak her ay güncellenir.
⚠️ Önemli Not:
Konut kiralarında 2023 Temmuz’dan itibaren 1 yıl süreyle geçerli olmak üzere getirilen %25 zam sınırı, 2024 Temmuz ayına kadar yürürlüktedir. Bu sınırlama sadece konut kiraları için geçerlidir, işyeri kiraları bu kapsama dahil değildir.
Sözleşmede Artış Şartı Yoksa Ne Olur?
Kira sözleşmesinde artış oranına dair herhangi bir hüküm yoksa TBK madde 344 devreye girer. Bu durumda ev sahibi, TÜFE oranında artış yapabilir. Kiracı buna karşı çıkamaz; ancak artışın TÜFE’yi aşması durumunda dava açarak iptalini isteyebilir.
5 Yılın Geçmesi Halinde Kira Bedelinin Uyarlanması
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, artık sadece TÜFE oranı yeterli değildir. Ev sahibi, rayiç değerler dikkate alınarak kira bedelinin güncellenmesini isteyebilir. Bu durumda:
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiralar
- Taşınmazın konumu, durumu ve özellikleri
- Ekonomik koşullar
gibi unsurlar göz önüne alınır. Bu tür artış talepleri çoğunlukla mahkeme kararı ile uygulanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Ev sahibi ile kiracı arasında kira artışı konusunda anlaşma sağlanamazsa, kira tespiti davası açılması mümkündür. Bu dava:
- Kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılmalıdır.
- Dava açılmazsa ve yeni dönemde zam yapılmazsa, eski kira bedeli geçerli olur.
- Dava sırasında mahkeme, bilirkişi aracılığıyla rayiç değeri belirler.
Kira Tespit Davasının Özellikleri
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Yetkili Mahkeme | Kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Dava Süresi | Genelde 6-12 ay arası |
| Kararın Etkisi | Yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur |
İşyeri Kiralarında Kira Artışı
İşyeri kiralarında %25 sınırı uygulanmamaktadır. Bu durumda kira artışları:
- Tarafların sözleşmesindeki oran
- TÜFE ortalaması
- Mahkeme kararı
esas alınarak yapılır. Ancak beş yıl sonunda yine rayiç değere göre artış yapılabilir.
Kiracının Rızası Olmadan Kira Artışı Yapılabilir mi?
Kiracı, yasal sınırlar içindeki artışa rıza göstermese bile, kira sözleşmesinde bu artış oranı yer alıyorsa, geçerli kabul edilir. Ancak kiracı kendisine bildirilen oranın yasayı aştığını düşünüyorsa itiraz hakkı vardır.
Ev Sahibinin Tek Taraflı Artış Bildirmesi Yeterli midir?
Hayır. Ev sahibi artış yapmak istiyorsa:
- Sözleşmede belirli bir oran varsa ve bu oran yasal sınıra uygunsa → Uygulanabilir.
- Sözleşme yoksa ya da oran belirtilmemişse → Kiracının onayı veya mahkeme kararı gerekir.
Yargıtay Kararları ve Uygulama Örnekleri
Yargıtay, birçok kararında kira artışlarının yalnızca yasal sınırlar dahilinde yapılabileceğini vurgulamıştır. Sözleşmede belirlenen artış oranı TÜFE’yi geçerse, bu oran geçersiz sayılır ve TÜFE oranı uygulanır.
Arabuluculuk Süreci Zorunlu Hale Geldi mi?
Evet. 1 Eylül 2023 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir. Ev sahibi kira artışı ya da tespit davası açmak istiyorsa öncelikle arabuluculuğa başvurmak zorundadır. Taraflar burada anlaşamazsa dava açılabilir.
Sonuç ve Değerlendirme
Kira bedelinin artırılması hem kiracı hem de ev sahibi açısından dikkatle yönetilmesi gereken bir süreçtir. Yasal sınırlar, sözleşme hükümleri ve ekonomik koşullar göz önüne alınarak yapılmayan artışlar ileride ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle:
- Taraflar kira artış oranını açıkça belirlemeli
- TÜFE oranı yakından takip edilmeli
- Beş yılı aşan sözleşmelerde rayiç değerler araştırılmalı
- Anlaşmazlık halinde arabuluculuk ve mahkeme süreçleri doğru şekilde işletilmelidir
Özellikle sürekli artan kira bedelleri karşısında hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını bilmesi, uzun süreli ve sağlıklı kira ilişkileri kurulmasını sağlar.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın